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杭州唐唐公寓中介退租难,签下“天价”违约金条款还被退租!

发表时间:2020-09-05 20:52:59  来源:搜信网  浏览:次   【】【】【

长租公寓公司为扩充经营,会从众多房东手里拿到长达数年的房屋租赁权,并在提供的格式合同中约定“天价”违约金计算方法。但是,由于战线过长、投资过多,加上长租市场萎缩,部分长租公寓不得不提前退租,引发众多纠纷。

2018年8月28日,张某某与杭州某公寓管理有限公司(以下简称“公寓管理公司”)签订《房屋托管租赁合同》,约定张某某将一房屋租给公寓管理公司托管经营,租赁期限为8年24天,月租金3300元,双方认可合同签订后至2018年12月31日为“免租期”。合同还约定了一条“天价”违约金条款:“如果公寓管理公司非合理理由擅自提前退租,则按提前归还天数的租金的1倍向张某某支付违约金”。

因案涉房屋为毛坯状态,公寓管理公司承租后对其进行了装修再对外出租。2018年12月19日,公寓管理公司向张某某发出《通知函》,称长租公寓行业遭受重创,自身无力经营涉案房屋,通知即日解除合同。张某某认为公寓管理公司无理由擅自提前退租,不同意直接解除合同。双方在后续的协商中,就租金、违约金等费用问题一直未达成一致。

2019年4月23日,张某某将案涉房屋另行出租。

考虑到合同中约定的违约金过高,张某只想主张8个月的违约金。2020年1月,张某将公寓管理公司诉至法院,要求其支付自2018年8月28日起至2019年4月23日止的租金2.64万元及违约金2.64万元(3300元/月×8个月)。

法院经审理判决公寓管理公司支付张某某租金及违约金3.179万元。

法官说法

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

本案中,公寓管理公司称“长租公寓行业遭受重创,无力经营涉案房屋”,但其未提供证据证明,不属于“合理理由”,视为公寓管理公司单方解除合同,应当担违约责任。但是,若按照合同约定,即以提前归还天数租金的1倍计算违约金约60万,明显过高。而张某某主张按照8个月的月租金,即每月3300元为计算标准,向公寓管理公司主张违约金2.64万元,基本合理。

关于租金赔偿方面,考虑到公寓管理公司是在2018年12月19日提出的解约,法院结合实际情况确定给予张某某2个月的转租期限,即租金计算至2019年2月19日。结合双方已经约定2018年底前为“免租期”,故张某某有权要求公寓管理公司支付之后的租金,即5390元。

重点提示

一般来说,众多房东会接受1个月租金作为解除租赁合同的补偿。本案的判决支持8个月租金作为违约金,旨在通过加大违约责任促使长租公寓控制风险,避免越来越多租赁合同纠纷的发生。

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